A partir de la revisión de literatura de trabajos realizados para explicar la formación del precio de vivienda nueva no VIS, puede observarse que la gran mayoría de los estudios realizados explican este precio como resultado de un modelo de equilibrio entre la oferta y la demanda. Sin embargo, es importante anotar que, desde la organización industrial del sector, por medio de un enfoque estructural considerando, además de la oferta, que es explicada por los costos de construcción, la DTF y la tasa representativa del mercado (TRM), y la demanda por el ingreso disponible, la inversión, la tasa de interés hipotecaria, la cartera y los desembolsos del sector financiero; otras variables que aportan a la formación de dicho precio, son las relacionadas con la política económica (normatividad, subsidios e impuestos), variables macroeconómicas (empleo, crecimiento económico e inflación) y las condiciones del mercado, como se observa en el esquema ‘formación de precios de mercado de la vivienda nueva No VIS’.
Inicialmente, variables macroeconómicas como el crecimiento económico, el empleo y la inflación influyen sobre las condiciones del mercado, la cual es una variable no observable. En este mismo nivel se incluyen los subsidios que están fundamentados en decisiones de políticas públicas, las cuales determinan las condiciones del mercado de la vivienda nueva No VIS. Mientras que el empleo y el crecimiento económico tienen una relación positiva con las condiciones de mercado, la inflación tiene una relación inversa con esta variable.
A su vez, la política pública juega un papel fundamental para incentivar el sector a través de subsidios. Por ejemplo, el Gobierno Nacional implementó el Fondo de Reserva para la Estabilización de la Cartera Hipotecaria (Frech) en el 2009 con el objetivo de aumentar la demanda de vivienda; el valor aprobado para Antioquia en el primer año fue cercano a los 18 billones de pesos, mientras que entre julio del 2014 y junio del 2015 se aprobaron 11,5 billones de pesos, esto se ha visto reflejado para quienes reciben el subsidio en una reducción en la tasa de interés para la compra de vivienda en 2,5 por ciento E.A.
Por su parte, las restricciones, vía normatividad, con el objetivo de implementar diseños urbanísticos que no deterioren un ambiente propicio para la vivienda residencial, han encarecido los costos de la construcción para la vivienda nueva en Medellín, estos cambios pueden evidenciarse en el Plan de Ordenamiento Territorial (POT) del 2006, que empieza a considerar el índice habitacional y que sigue vigente en la actualidad por medio del POT del 2014, vale la pena anotar que estos mayores costos son trasladados, en su gran mayoría, al consumidor final, dependiendo del nivel de competencia presentado en esta industria. Esto en parte, ha conllevado a los precios promedio para la vivienda nueva en Medellín, descontando la inflación, se hayan incrementado aproximadamente 40 por ciento entre enero del 2009 y julio de 2015, ya que en el primer año el metro cuadrado costaba 1’862.058 pesos, mientras que en el segundo ascendió a 2’617.779 pesos por metro cuadrado.
Las condiciones de mercado tienen una relación causal sobre la oferta y la demanda. En la medida en que las condiciones del mercado son buenas esto se refleja de la misma forma sobre la oferta y la demanda. Así, la oferta y la demanda, explicadas desde un enfoque sistémico por variables microeconómicas y macroeconómicas, que determinan la formación del precio en este mercado, son coherentes con la teoría económica, cumpliendo las leyes de la demanda y la oferta: esto es, la demanda tiene una relación inversa con el precio, mientras que la relación de la oferta con su precio es positiva.
Vale la pena anotar que en la estimación con el modelo estructural, el valor obtenido para la demanda es mayor (cercano a -1) comparativamente con el de la oferta, lo cual es explicado desde el funcionamiento del sector, que hasta no tener vendido la mitad más uno del proyecto, los constructores, por norma, no pueden empezar a construir, y, por lo tanto, es la demanda la que jalona la oferta.
Jhon Jairo García Rendón
Director, Grupo de Estudios en Economía y Empresa, Eafit.
