Tras una larga espera pagando la cuota inicial de una vivienda algunos compradores quedan desempleados o su presupuesto se descuadra y, simplemente, deciden desistir del negocio.
Así lo advierte el gerente de la constructora Amarilo, Mario Ciardelli, quien explica que en algunas ocasiones el punto de equilibrio (es decir, cuando las firmas edificadoras venden la mayoría del proyecto y reciben de la fiducia lo consignado por los compradores) se ha vuelto muy frágil. “Esto, porque el plazo para el pago de la inicial pasó de 20 a 40 meses o más”.
De hecho, datos de agosto pasado de la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol), explican que el tiempo promedio entre la preventa, el desarrollo de la obra y la entrega de las viviendas de interés social (VIS) tomó 29 meses, contra 23 de enero del 2015. En el caso de la oferta de los rangos medio y alto (no VIS) fue de 38 meses frente a 31 en los mismos periodos.
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Sobre el tema, el directivo de la constructora Urbanum, Andrés Arango, señala que “cuando la cantidad de ventas mensuales del segmento residencial están un entorno como el trámite de una ley de financiamiento o el ciclo económico atípico del país, la única manera de capturar clientes es dando más plazo para que paguen la cuota inicial. Nosotros tratamos de que sean treinta meses”.
ALZA EN INSUMOS AFECTA
A esto el empresario le suma que mientras se logra el punto de equilibrio e inician obra y luego entregan, se pueden incrementar los costos de construcción, que –asegura– es el primer riesgo implícito.
“También afecta el hecho de que los insumos importados se negocien con el dólar a cierto valor y, en su volatilidad, este varíe; es algo que uno no controla y es otro tema al que estamos expuestos, pero que se puede contrarrestar, por ejemplo, con una cobertura y una proyección futura”.
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De todas formas, Arango aclara que afortunadamente la mayoría de las compañías en el país son sólidas y estructuran bien sus proyectos, para que ante eventuales desistimientos, las reventas de lo que no se compra compense la situación, ya que se venden a mejores precios. “De cualquier forma, para prever la dinámica de un negocio con plazos tan largos se requiere de un poco de cálculo y cobertura. Importante no excederse en las proyecciones, y, sobre todo, no salirse del mercado, ¿cómo?, previendo en lo posible la inflación y manejando precios asequibles”, anota.
Portafolio también consultó al presidente de la constructora Marval, Rafael Marín, quien a pesar de las amenazas ve en los plazos amplios una oportunidad para muchas familias que necesitan completar la cuota inicial. “En los proyectos que desarrollamos por etapas manejamos hasta 36 meses; así, las familias ahorran y aseguran el inmueble con valores determinados claramente, pero con una previsión por parte de las constructoras de que los costos varían año a año con la inflación y otros indicadores”, afirma.
NECESARIO EL MONITOREO
Sobre los desistimientos reconoce que siempre será necesario tenerlos en cuenta, más aún en una economía con altibajos como la colombiana. Incluso, sugiere que una de las claves de la compañía para contrarrestar la situación es “iniciar la construcción con puntos de equilibrio más altos, sobre todo en proyectos por etapas, donde se consideren porcentajes de retiros”.
BBVA Research considera que hay riesgos de descalce que se pueden profundizar cuando el plazo de la cuota inicial y la construcción se amplían.
Este diario consultó a Mauricio Hernández, economista de BBVA Research, quien considera que los constructores deben cambiar los análisis de sus estrategias de negocio, para que al final del periodo de construcción –cuya duración se calcula con base en las proyecciones de lo comercializado–, no terminen con un alto volumen de inventarios. “Esto sucedería si los cálculos los hacen con las ventas brutas y no con las netas”, explica.
En este entorno, el directivo recuerda que “la velocidad de los negocios cae fuertemente a medida que avanza el proyecto; además, generalmente en los primeros meses de su lanzamiento es cuando se suma la mayoría, y, por eso, al equivocarse en los cálculos constructivos pueden terminar con apartamentos terminados sin vender (inventarios)”, concluye.
EN VIS, MENOS DEVOLUCIONES
Sobre los desistimientos, el viceministro de Vivienda, Víctor Saavedra, considera que “plazos de cuarenta meses son extremos y se dan, quizás, en la venta de oferta de más de $400 millones. Sin embargo, en el caso de la vivienda de interés social (VIS) son, máximo, 24 meses o menos, lo que significa que poca gente abandona los negocios”.
Según el funcionario, “el hecho de que en este segmento exista el beneficio de $23 millones del subsidio a la cuota inicial y de $13 millones a través de la tasa de interés, hace que a las familias se les facilite cierre financiero y tengan un manejo del presupuesto más llevadero”.
A esto, le suma que la demanda es alta y poco a poco el mercado ha orientado sus esfuerzos para atenderla, “lo que identifico como un comportamiento saludable”, agrega.
En Twitter: @GabrielFlorezG
