La situación macroeconómica, las tasas de interés, la inflación en precios de materiales de construcción, el menor poder adquisitivo de los hogares y la devaluación son factores que han generado incertidumbre en la continuidad de proyectos vendidos ‘sobre planos’ de las constructoras.
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Ante este panorama, las firmas han tenido que aumentar el porcentaje de viviendas vendidas para iniciar su construcción y así brindar seguridad de culminación del proyecto.
El llamado ‘punto de equilibrio’, ha ido cuesta arriba en el último lustro, incluso ha crecido cerca del 15%.
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Vale aclarar que el punto de equilibro es el porcentaje del total de viviendas que un constructor debe haber vendido para iniciar la construcción.
Este porcentaje, resulta de un acuerdo entre el constructor y el banco que financia el proyecto.
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Según la Cámara Colombiana de Construcción (Camacol), es notorio que el punto de equilibrio ha 'venido en aumento en los últimos años', incluso, según el presidente (e) del gremio, Edwin Chirivi, si bien cada constructora tiene libertad de definir este punto, en los últimos años esta cifra ha pasado de 60%-65% al 85%. En vivienda VIS es de 90%.
“Esta variación atiende a varios factores, pero principalmente, entre más volumen de ventas tengan, más certeza comercial hay que el proyecto está listo para su fase de construcción”, indicó Chirivi.
(Vea: Actividad económica en el país creció 3 % en noviembre de 2022).
Según el Censo de Edificaciones del Dane, esta dinámica ha influido en el área iniciada de construcción con el paso de los años.
Por ejemplo, en el tercer trimestre de 2021 en Bogotá iniciaron 839.723 mt2 y en el mismo periodo de 2022, 778.220 mt2.
Y si bien esta garantía ha funcionado a lo largo del tiempo para generar confianza, con la fluctuación en los precios y los cambios a los que se ha sometido la economía el país por distintas adversidades, las constructoras han visto perjudicadas sus ganancias.
Según Cesar Mejía, presidente de la constructora Camu, anteriormente esta actividad garantizaba el éxito del proyecto, amarrando los precios de la vivienda, uno o dos años antes de entregarlos.
“Por lo tanto cuando la inflación era del 4%, se podía proyectar los costos de una manera más asertiva y los proyectos daban su margen de ganancia. Qué pasa ahora, si bien tenemos un punto de equilibrio bueno, los costos de la vivienda subieron mucho y al final la utilidad se ve impactada”, dijo el presidente, quien aseguro que por tal motivo deben tener cautela en el precio final de los inmuebles.
Por otro lado, este aumento ha funcionado como ‘escudo’ ante estos cambios en la economía, esto previniendo el impacto de desistimientos en los proyectos.
“Puede ocurrir que si las cosas siguen subiendo y las condiciones macroeconómicas se complican, los compradores podrían retirarse del negocio, ahí el punto de equilibrio es importante, sobre todo con los bancos, porque con altas tasas es difícil que les presten”, concluyó Mejía.
La posibilidad de pasar del pago de una cuota inicial al pago restante a través de un crédito, se suma a la lista de retos de los compradores, que ahora con tiempos más largos de comercialización para lograr el punto, continuarán pagando más tiempo un arriendo.
PAULA GALEANO BALAGUERA
Periodista Portafolio
