Los constructores deben realizar 70 trámites, en promedio, para desarrollar un proyecto inmobiliario, y cuando los surten, aparecen otras decisiones que frenan los procesos. Esto, en consecuencia, representa pérdidas anuales aproximadas de casi $3 billones.
Para tener una idea de la magnitud, este monto es dos veces el costo de la segunda fase del programa de gratuidad del gobierno, con el cual se impulsa la obra de 30.000 viviendas sociales.
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En este entorno, no solo deben enfrentar la desaceleración económica, que, de hecho, obligó a la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol) a moderar la meta de crecimiento para el segmento de edificaciones de 4,6% a 1,3% para este año, sino que –además– tienen que ajustarse a decisiones administrativas y otros obstáculos.
Según Sandra Forero, presidenta del gremio, estas variables “han pasado de ser un factor de gestión coyuntural en la ejecución, a un problema crítico y estructural que desincentiva la inversión y pone en riesgo la viabilidad de los proyectos”.
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Los inconvenientes están asociados a la inseguridad jurídica, que, según analistas consultados, “está en detrimento del sector”. Uno de ellos es el abogado Juan Manuel González, socio fundador de la firma Pinilla González y Prieto, quien asegura que “el problema ha aumentado y se agrava más, porque el origen de esa inseguridad está en todos los escenarios: por ejemplo, en el trámite de licencias urbanísticas, donde se crean requisitos previos para obtenerlas”. Según el directivo, “de nada sirve tener una norma clara en un plan de ordenamiento territorial (POT) o en un plan parcial, si hay procedimientos no previstos en la ley”.
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Al respecto, González anota que los POT que hacen los municipios “tienen todas las deficiencias en materia técnica y, por lo tanto, son objeto de reglamentación día a día”.
Estos complementos dependen de lo que defina cada una de las administraciones y, por lo tanto, los constructores no saben a ciencia cierta qué hacer con la cantidad de interpretaciones que surgen.
COSTOS Y MÁS RIESGOS
El empresario Camilo Congote, directivo de la empresa CCongote SAS, se suma a los comentarios: “Efectivamente, la inseguridad jurídica es el peor enemigo de la institucionalidad.
“La falta de cumplimiento de las reglas de juego nos impide desarrollar ordenadamente los proyectos. A esto debemos sumarles –como ya se dijo– las demoras en licencias y trámites, que generan sobrecostos, los peores de ellos, los financieros”, enfatiza.
“Nos impacta de forma fuerte porque no se pueden entregar los inmuebles a tiempo, y, por lo tanto, una de las consecuencias está en los desistimientos y en los pagos por incumplimiento. De hecho, el mercado se está desvirtuando con los plazos exagerados: 40 meses o más; entonces, ¿cómo puede controlar alguien la calidad de los clientes y cubrir tres años o más de incrementos en los costos, con un valor de venta congelado?”, cuestiona Congote.
Al respecto, cita los casos de algunas alcaldías de los municipios del norte de la Sabana de Bogotá que “les han costado a los constructores lo indecible”.
Sobre esta situación en particular, el gerente del Grupo Oikos, Luis Aurelio Díaz, anota que, efectivamente, “todo depende de lo que el funcionario o el alcalde de turno quieran”. Sin embargo, reconoce que la situación ha mejorado, aunque “no hay duda de que se deben fortalecer las estrategias, para que la inseguridad jurídica no genere más riesgos”.
‘CONSTRUCTORES NO ESTÁN DISPUESTOS A ASUMIR TANTOS INCONVENIENTES'
El gerente general de la constructora Amarilo, Mario Ciardelli, asegura que, a diferencia de otros negocios con un ciclo de vida más corto, el de la construcción es de ciclo largo. “Las inversiones, los estudios, los compromisos, los créditos y las licencias se tramitan, a veces, con años de antelación a la construcción y a la entrega de los inmuebles. Por eso, la inseguridad jurídica –entendida como el cambio en las reglas de juego a los constructores de los proyectos, o los tiempos inusualmente largos en la obtención de permisos a los que tienen derecho–, inviabilizan cualquier desarrollo de inmediato”, señala. Por eso, anota Ciardelli, “un inversionista no está dispuesto a asumir estos riesgos con su dinero y con su tiempo, si ve que en el transcurso de las etapas preproductivas las condiciones cambian y su inversión está en peligro”.
De ahí, precisamente, que se deba revaluar una situación que, como dicen los analistas, también afecta al comprador.
Gabriel E. Flórez G.
En Twitter: @GabrielFlorezG
