Qué se debe hacer para salvar al sector vivienda de la crisis que vive desde 2023

El sector vivienda en Colombia cumple un papel muy importante en la reactivación económica de país, esto debido a que converge con otros sectores de la economía nacional, tales como la industria, los servicios y el transporte; siendo también uno de los que más empleo genera.

"Es fundamental que el sector de la vivienda pueda tener un impulso, especialmente en un año en donde no estimamos que el crecimiento económico sea muy alto -pronosticamos un 1,8 %- y en donde habría una oportunidad para que la vivienda vuelva a ser un motor importante en un contexto de desaceleración económica", asegura el director ejecutivo de Fedesarrollo, Luis Fernando Mejía, citado por EL TIEMPO.

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La importancia radica en la urgencia de sacar al este sector de la crisis que viene experimentando desde hace 18 meses, y la cual se profundizó en 2023. Según Camacol, el año pasado se vendieron un 49,9 % menos viviendas, lo cual responde a las bajas cifras de venta de viviendas de interés social (VIS), pues se comercializó poco más de la mitad (26.468 unidades de vivienda) que las que se reportaron en 2022.

Esta cifra tuvo efecto en los inicios de obra de nuevos proyectos, los cuales cayeron un 28,4 %. Entre tanto, los lanzamientos, o sea, viviendas nuevas, tuvieron una contracción del 42 %.

Y es que uno de los elementos más importantes para una reactivación es tener suficiencia en el monto de subsidios del programa Mi Casa Ya, pues hay una diferencia entre lo anunciado desde el Ministerio de Vivienda para este año y las estimaciones de Camacol sobre lo que se necesita, dice Mejía.

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Mientras la cartera anunció 50.000 subsidios para el 2024, Camacol asegura que se necesitan 72.000 solo para cubrir los volúmenes de entregas que se encuentran en obra actualmente. Así mismo, solo se tendrán a disposición recursos para 33.000 coberturas a la tasa requerida para la operación de Mi Casa Ya.

Frente a los subsidios, también se debería contemplar la preasignación para VIS, pues son el tipo de vivienda que más jalonan las ventas, las iniciaciones y los lanzamientos, pero el Minvivienda solo tiene pensado habilitar este esquema para viviendas de interés privadas.

"La construcción de vivienda es un negocio que desde la compra hasta la entrega puede durar dos años, y si el comprador no tiene claridad y seguridad de esa preasignación y de la entrega del subsidio, es difícil que la gente pueda realmente estar tranquila para asumir un negocio tan importante", expresó Luis Aurelio Díaz, presidente del grupo empresarial Oikos, citado por EL TIEMPO.

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Otro sendero que se puede tomar para reactivar el sector, según el director de Fedesarrollo, es no seguir con la implementación de los cambios metodológicos que se hicieron a Mi Casa ya, pues esto fue lo que más contribuyó a que los desistimientos marcaran un récord en 2023.

Según cifras de Camacol, 37.753 hogares desistieron de la compra de vivienda el año pasado, un 62,9 % más si se compara con 2022. El 78,1 % de estas unidades de vivienda fueron VIS y, de estos, el 31 % se produjo por los cambios que realizó el Ministerio de Vivienda al programa.

Si a esto se le agrega que un 25 % de as renuncias a compra de vivienda se debió a factores relacionados con el crédito, estas dos causas explican cerca de 16.500 de las 29.468 unidades desistidas en el segmento VIS.

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Por tanto, el presidente de Fedesarrollo propone que se implemente un periodo de transición lo suficientemente largo para evitar más traumatismos en Mi Casa Ya, en especial, durante la coyuntura de malas cifras que reportó el sector el año pasado.

Siendo las altas tasas de interés una de las principales causas de los desistimientos, el presidente del Grupo Oikos considera que una reducción es urgente, no solo por parte del Banco de la República, sino de los bancos de primer piso.

La Galería Inmobiliaria considera que menores tasas de interés permitirá que las familias recuperen capacidad de compra, mientras que una estabilidad en la política pública impulsará el inicio de obra de los proyectos que lleguen al punto de equilibrio. "Estas dos situaciones aumentarán las ventas brutas y reducirán los desistimientos para una reactivación del sector", agrega.

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La primera señal, en cuanto a menores tasas, se dio en el pasado diciembre, cuando el banco central decidió bajar en 25 puntos básicos (p. p.) su tasa de interés para ubicarla en 13 %. Camacol calcula que esta disminución comenzará a tener efectos significativos en las tasas hipotecarias en tres o cuatro meses, por lo tanto, las tasas retornarían a niveles promedio cercanos al 12 % para VIS y No VIS durante el primer semestre del 2025.

"Nosotros estamos viendo un mes de enero con muy buena dinámica y estamos viendo que, hacia el segundo semestre del año, ya vamos a tener unas tasas muy competitivas, lo cual va a permitir que la dinámica comience a tener unos estándares similares a los de hace dos años", destaca el empresario Díaz.

Por su parte, Guillermo Alarcón, director de Vivienda y Leasing de Asobancaria, dice que la actual tendencia decreciente de la inflación permitirá que las tasas de interés de los créditos hipotecarios continúen su camino de reducción, pero también influye "el compromiso de las entidades financieras en adecuar sus políticas para adaptarse a las necesidades cambiantes del mercado inmobiliario y, por ende, facilitar el acceso a la vivienda a un mayor número de colombianos".
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​"Nuestras entidades agremiadas continuarán irrigando créditos a las familias colombianas en el 2024. Así las cosas, como sector, estamos preparados para canalizar los recursos necesarios para facilitar la adquisición de vivienda y así contribuir al mercado inmobiliario", agrega.

Adicionalmente, se requiere una confianza inversionista, según Luis Aurelio Díaz, para que los constructores puedan tener tranquilidad de hacia donde va el Gobierno respecto a sus políticas y la situación del país.

No obstante, el foco no debe estar puesto únicamente en las viviendas de interés social. La Galería Inmobiliaria destaca que también se debe buscar reactivar la vivienda No VIS, que ha presentado cifras muy bajas. Una alternativa sería mediante un subsidio que genere mayor capacidad de compra y mayor confianza.

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Este es una propuesta que también comparte Fedesarrollo, pues un informe de este centro de estudios económicos indica que si invierte un billón de pesos en este tipo de viviendas, la economía podría crecer 0,26 p. p., más de lo que se conseguiría si ese mismo billón de pesos se invierte en programas de vivienda rural gratuita (0,03 p. p.), VIP (0.06 p. p.) o VIS (0.07 p. p.).

"El impacto crece en la medida en que sube el valor de la vivienda, esto implica que los programas de cobertura a la tasa de interés para No VIS generan un mayor valor agregado. Vale la pena poner esto en consideración", señala Luis Fernando Mejía.

PORTAFOLIO
*Con información de EL TIEMPO - ECONOMÍA