Luego de estar más de 14 años al frente de la constructora Ospinas & Cía, Andrés Arango decidió en 2017 montar su propia firma, Urbanum, para dedicarse a proyectos de renovación urbana. En este proceso se unió con otras tres compañías: Arpro Arquitectos Ingenieros, Hitos Urbanos y D.O.M. Real Estate para trabajar en conjunto en el proyecto de renovación urbana ‘El Polo’.
(Oferta de vivienda nueva, clave frente a la caída de las ventas).
Han pasado tres años de estructuración, y en dos semanas el proyecto, que contará con una inversión de $300.000 millones y generará alrededor de 400 empleos directos e indirectos, comenzará su fase de comercialización con la intención de cambiar la cara del tradicional barrio Polo Club de Bogotá.
(Sector vivienda espera que este año sea de recuperación).
Arango conversó con Portafolio sobre el que será el primer proyecto de renovación en el norte de la ciudad y explicó cuáles serán las características de las nuevas viviendas en altura.
¿Por qué decidieron iniciar un proceso de renovación urbana en esta zona de la capital?
Esto surgió luego de que la alcaldía de Enrique Peñalosa expidió el decreto 621 de renovación, que permitió la construcción de edificios de gran altura sobre los ejes de la Calle 80. En principio el decreto tomaba todo el corredor de la 80 hacia el occidente y la NQS hacia el sur, ese era el punto de origen. Pero los predios del Polo originalmente no estaban coloreados en los planos oficiales.
Estos edificios de la zona tienen un tema de estabilidad, están un poco ladeados, ya sea por los suelos o porque es una cimentación de hace 50 años. Entonces, como copropiedad y propiedad horizontal pidieron al Secretario Distrital de Planeación de esa época, Andrés Ortíz, que los incorporen en el decreto, porque si estaban con cierto nivel de riesgo valía la pena incorporarlos, y así lo lograron.
¿Cuál es la propuesta que se tiene para el Polo con este proyecto?
Cuando me retiré hace tres años de la dirección de Ospinas y decidí constituir mi propia compañía, revisé varios predios, vi que el Polo estaba incluido en los decretos y junto a Diego Ordóñez, socio director de D.O.M., decidimos empezar.
Encontramos que había 80 apartamentos, y por tres años hemos venido consolidando la copropiedad. Nos unimos con compañías como Arpro Arquitectos Ingenieros, una firma con una trayectoria de más de 40 años detrás de proyectos como Atrio, para apoyarnos en el tema técnico, constructivo, de coordinación y respaldo financiero, y vinculamos también a Hitos Urbanos.
Le ofrecimos a las personas que vivían en los edificios que nos dieran sus apartamentos, 100 metros viejos a cambio de 110 metros nuevos en un proyecto a cuatro años, con un apartamento de muy buenas especificaciones, y les pagamos el arriendo por ese periodo. Las propiedades las protegimos en una fiducia inmobiliaria, que está con Alianza Fiduciaria. Esa es la génesis de una aventura, con un decreto y un trabajo con la comunidad.
¿Cuándo iniciarán las ventas al público?
Ya con la propiedad consolidada pudimos abrir esta campaña de expectativa, que ya tiene cerca de 650 inscritos en la launching page, para poder salir a ventas en la segunda semana de octubre. Todo esto dentro de la virtualidad, en el marco de la covid y la aceleración digital que está viendo tanto el sector inmobiliario como muchos otros.
¿Cuántos apartamentos conformarán el proyecto?
Habrá 25 pisos entre viviendas, zonas comunes y apartamentos, en dos torres sectorizadas para apartamentos de una, dos o tres alcobas. En la torre occidental habrá apartamentos de mono espacio, de 20 metros cuadrados, y en la torre familiar serán de entre 36 a 120 metros cuadrados.
Son 800 apartamentos, 400 de mono espacio, 100 de canjes de los 80 que vinculamos al fideicomiso, y 300 apartamentos familiares para la venta que estarán disponibles desde la segunda semana de octubre.
¿Qué otras características tiene el proyecto, además de la vivienda?
Este es un lote que alcanza casi 7.000 metros cuadrados y que consolidarlo en tres años, en una zona como la 80 con la NQS, es una tarea casi monumental. Es un predio donde le damos a la ciudad 1.200 metros de espacio público, mejoramos los aislamientos y los andenes, lo que significa más lugar disponible para los peatones.
Dado que la norma permite llegar a 25 pisos, se estructuró un proyecto de ocupación de toda la manzana más el espacio público. En la base de la planta armamos una galería de locales, toda un área comercial, sobre la calle 80. En el primer nivel es solo comercio y acceso a los puntos fijos; el segundo será de 2.400 metros cuadrados de entrada a zonas comunes y 1.200 de parque en el tercer nivel.
¿Cuándo se proyecta que culminen las obras?
En el desarrollo del proyecto, que durará 48 meses, se contemplan 36 meses de obra. Con todo este proceso y ya con la apertura de ventas deberíamos lograr el punto de equilibrio de cada torre a septiembre del próximo año, o incluso antes. Pero quien se vincule a partir de octubre tendrá cuatro años para pagar la cuota inicial.
¿Qué otros proyectos están evaluando con la reactivación del sector vivienda?
Este es un proyecto grande, suma el esfuerzo de cuatro compañías y representa $300.000 millones en inversión. Sin embargo, ante la reactivación estamos con D.O.M. formulando nuevos proyectos de renovación urbana con estos mismos decretos.
Estamos en la gestión de planes parciales y proyectos inmobiliarios, para ofrecer al mercado ante esta reactivación que se ha dado muy rápido, porque en marzo cerramos, en abril las ventas cayeron a casi cero, en mayo se empezaron a recuperar y ya hemos reiniciado los estándares promedio, casi 15.000 viviendas que se venden al mes. El proyecto iniciará entregas en el primer semestre de 2024. Estamos muy contentos de ser parte activa de la reactivación económica luego de lo más complejo de la crisis sanitaria, y esperamos que nuestro proyecto pueda aportar también con el desarrollo de espacios comunes y la entrega de espacio público que aporten a la calidad de vida de los vecinos de la zona.
¿Qué oportunidad ven en los subsidios que ha otorgado el Gobierno?
La gente le cree al sector inmobiliario, es una inversión segura y hay ahora 100.000 subsidios para VIS y 100.000 para No VIS que van a ser consumidos en los próximos dos años, pero sin duda el Gobierno va a seguir, como lo ha hecho en las últimas décadas, no solo con ayudas de interés social, sino también para este nicho que es estratégico, que es la clase media, y que también tiene beneficios para motivar a la gente a mover el inventario para generación de empleo y adquisición de vivienda.
