En entrevista con Portafolio, Juan Manuel Galvis, director comercial de A Korn Arquitectos habló sobre el fenómeno en la compra/alquiler de vivienda en Medellín. Dijo que son cada vez más los que invierten en grandes ciudades.
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¿Cómo les fue en 2023?
Fue un año complejo para la construcción. Los costos de la construcción incrementaron sustancialmente, a lo que se sumó el reto de las tasas de interés, especialmente en proyectos de vivienda interés social que generó desistimientos. Sin embargo, en nuestros proyectos de vivienda turística, bajo la marca Morph tuvo desempeño magnífico. Abrimos, uno en la ciudad de Medellín que tras su apertura alcanzó ocupaciones cercanas al 90%.
En Medellín está pasando un fenómeno con el turismo extranjero, ¿lo han visto?
Medellín va a la avanzada, creo que Cali viene detrás con una tendencia similar. Lo que se ve es un tipo de turismo insensible a factores coyunturales, ya sean políticos o económicos. Un turismo que se ha venido sofisticando en el tipo de experiencia, productos y servicios que espera adquirir en la ciudad. El turista viene con un poder adquisitivo muy importante, que especialmente con las tasas de cambio, son menos sensibles a los precios, y por tanto, permiten obtener no solo ocupaciones altas, sino muy buenas tarifas, específicamente en la industria del hospedaje.
¿Y en inversión?
Sin duda en proyectos de vivienda turística en Medellín y en Cali, la relación es mayoritariamente internacional. En Medellín es cercana al 85% de los clientes y en Cali puede ser del 60%. Hay un claro deseo de extranjeros, o residentes en el exterior, de realizar inversiones en el mismo país.
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Juan Manuel Galvis, director comercial de la firma constructora A Korn Arquitectos
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En los años anteriores, ¿cómo eran esos porcentajes?
El primer proyecto que tuvimos en Medellín se lanzó en el año 2019, vimos una tendencia similar. Desde ese año se hizo evidente ese deseo.
¿Los extranjeros quieren invertir en otros lugares menos tradicionales?
Nosotros le tenemos el ojo puesto a la costa atlántica, como Santa Marta, Cartagena y Barranquilla, donde son ciudades con posibilidades de desarrollo en altura importante.
No es lo mismo hacer, por ejemplo, un glamping de 15 unidades en La Vega que hacer un edificio de 50 unidades en Cali, que es nuestro enfoque, además hay POTs que no permiten hacerlo.
¿Cómo ven el comprador este año?
El año pasado las tasas y los costos sin duda afectaron el segmento VIS y los proyectos de estratos 3 y 4. Tenemos desarrollo en VIS y tuvimos la suerte que el impacto de la tasa de interés no nos alcanzó por completo, porque no tuvimos escrituraciones durante los periodos de tasas altas y estuvimos un poco aislados de esa realidad.
En proyectos No VIS de vivienda turística y estratos 6 de lujo, los clientes extranjeros son insensibles porque muchos de ellos ni siquiera adquieren deuda. Van con recursos propios.
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Con las cosas como están, ¿seguirán apostándole a VIS?
Es que si un cliente se gana cuatro salarios mínimos, cuando la tasa de interés es baja, pues tendrá una cuota más baja, y, por lo tanto, una mejor capacidad de crédito, porque le prestan más.
Como la cuota es más baja, puede disponer más de su salario para pagarla, y, por lo tanto, incrementar la cuota hasta donde le dé.
A medida que suben las tasas, las cuotas empiezan a incrementar también. Y como se incrementa la capacidad de la gente en llegar a esos niveles de crédito, se disminuye.
En resumidas cuentas, una persona que antes podía endeudarse en $100 millones, con una tasa más alta solo podría acceder a uno de $80 millones.
La razón que no nos afectó es que durante los periodos de tasas altas de interés, no tuvimos escrituraciones que exigieran que los compradores se endeudaran en ese momento con esas tasas.
Ahora, ya estamos iniciando en este momento con tasas mucho más amables, lo que le permitirá a las personas comprar VIS.
¿Cuántos proyectos VIS tienen y cuántos esperan de pronto abrir?
Estamos finalizando uno de 333 viviendas en la avenida Caracas, con 40 sur.
Tendremos un lanzamiento de un proyecto de 600 viviendas, finalizando el primer semestre. Ambos bajo la marca Macondo.
Tenemos tres proyectos de vivienda turística operando y dos en pre-venta.
En las ciudades de Bogotá, Medellín y Cali tenemos el proyecto bajo la marca Republik, vivienda de lujo en la ciudad de Cali, que se está terminando de construir en este momento.
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¿Cómo son sus proyectos VIS?
A pesar de ser VIS son de muy buen gusto. Tienen zonas comunes muy buenas. Además, no están ubicados en la periferia, sino en centros urbanos.
¿Cómo esperan que se comporte este segmento este año?
Proyectamos que con la bajada en las tasas de interés y claridad en el subsidio de Mi Casa Ya, se verá un retorno a los niveles vistos antes de la política de cambio de subsidios, más una demanda que se ha acumulado gracias al nivel de desistimientos, lo que permitirá un rebote muy agresivo.
¿Cuál es la meta de crecimiento este año?
En facturación 250%.
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PAULA GALEANO BALAGUERA
Portafolio
