El sector inmobiliario ha pasado por grandes restos desde la llegada de la pandemia, y ahora, tras años de especulación sobre el futuro del comercio y el teletrabajo, hay varios renglones de la industria que están desatendidos, lo que ha hecho que los costos de los inmuebles sean más caros para alquilar, a lo que se suma la subida en las tasas y los costos de construcción.
Ahora un nuevo factor se une a estas preocupaciones: las reformas a la salud y pensional. En entrevista con Portafolio, Andrés Mauricio Cardona, vicepresidente en CBRE Colombia, habló sobre este fenómeno.
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¿Cuáles son los activos más atractivos que se están demandando?
Hablando de personas, lo que típicamente demandan son viviendas, pero del lado nuestro, es decir, empresas, los principales tipos de activos son oficinas, industria, comercio, y ahora otros usos, concentrados en temas de hospitality u hoteles, senior living o residencias estudiantiles y otros nuevos usos como datacenters.
¿Qué opina sobre la baja en la construcción? ¿Qué haría que repuntara la inversión nuevamente?
Hoy tenemos avances importantes en términos de accesibilidad. La iniciativa de los bancos de hacerse más competitivos con los créditos hipotecarios ayuda muchísimo. El Gobierno, a su vez, le ha apostado al sector con los subsidios que se habían pausado por un tiempo.
Eso generó muchos desistimientos que impactaron a los constructores. Desafortunadamente muchos constructores en los últimos años se han visto obligados a acogerse a la ley 1116. Los sacó del juego porque estaban muy expuestos a niveles de deuda, contando con los cierres financieros que no se dieron porque tuvieron muchos retractos. Y si a eso se le suma que estaban expuestos a deuda con la subida de tasas, los terminó de aniquilar.
Hoy dependemos de varios factores: los subsidios, estabilidad jurídica, estabilidad en las tasas, en el costo de capital y que genere un mayor dinamismo para reactivar la industria, porque la demanda existe. Sabemos del déficit habitacional que existe en Colombia. En cuanto a estos elementos estén dados, se generará un sano ambiente para que se puedan dar negocios.
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Y en el sector inmobiliario de real estate, ¿cuáles son los retos que ve?
Tenemos un sector, desde el punto de vista de inversión, muy pausado en los últimos 24 meses, debido estructuralmente por el tema del costo de capital.
Al subir las tasas de interés, se hacen menos viables que los fondos puedan invertir en un tipo de activo, llámese industria u oficinas, porque las tasas de capitalización están dadas por el costo de capital. Eso hace que la renta termine siendo muy alta, y para los casos de negocio en últimas, del inquilino que va a usar el espacio, no terminan los cierres financieros.
Hemos visto que los fondos han estado pausados, hemos visto cero actividad, casi nula, en temas de inversión hacia nuevos usos, y eso ha generado un cuello de botella, donde tenemos una demanda desatendida, en industria y oficinas principalmente.
Se hablaba de que las oficinas se iban a acabar, pero pues no hemos visto cosas así. Hoy tenemos una demanda desatendida en Bogotá, que nosotros hemos mapeado en más de 100.000 metros cuadrados, y no hay proyectos representativos que vayan a ingresar en los próximos 12 meses.
El mayor reto es reactivar la inversión. Eso va a venir de una reducción de tasas y de una generación de confianza hacia el sector, que no vayan a haber cambios en temas tributarios, que puedan afectar la rentabilidad futura de los fondos inmobiliarios.
Andrés Mauricio Cardona, vicepresidente en CBRE Colombia
CBRE Colombia
¿Qué opina de los mensajes del Gobierno para reactivar estas industrias y atraer inversión extranjera?
Hemos tenido muchísimo ruido en los últimos meses en torno a una reforma pensional. Gran parte de los recursos que reposan los fondos de pensiones son destinados a inversiones alternativas, como lo son los fondos de inversión o fondos de capital privado, que administran las grandes inversiones inmobiliarias.
Por otro lado, los mensajes en torno a la reforma a la salud terminaron impactando todo el sector. Previo a que se hubieran hecho esos anuncios, estábamos viendo la entrada de varios jugadores internacionales que hicieron adquisiciones de clínicas a nivel nacional.
Cuando hay una reforma, cuando no se saben las reglas del juego, los jugadores prefieren tomar una posición de esperar y ver qué pasa. Entonces eso definitivamente congela la inversión en el sector salud.
Yo creo que a futuro se van a empezar a generar estructuras de inversiones colectivas o financiamientos alternativos, ya que pues la torta se reduce en varios sectores.
Es un nuevo juego totalmente. Tenemos personas demasiado talentosas en todos los fondos de capital privado que están pensando en nuevas soluciones para que el mercado siga activo y dinámico.
¿La racha de la baja en oficinas también se ha visto en los centros de distribución o bodega?
Sí. Aún más. Los costos finales se vieron impactados a lo largo de los últimos 24 meses, aumentaron en cerca del 30 %. Cuando ves el aumento en el costo de capital, también cerca del 30 % en los estados de interés, o incluso más. El valor de renta resultante hace que se convierta en un reto para un jugador logístico pagar una renta que está más allá de lo que su negocio le permite. Eso ocasionó que hubiera una pausa.
Tuvimos el desarrollo de centros de distribución, pero porque fueron firmados previo a pandemia. Hoy estamos viendo una demanda que está esperando que se reduzca el costo de capital para que se reactiven esos proyectos.
¿Cuándo cree que se podría estabilizar esta situación?
He tenido la oportunidad de tener una oferta de analistas económicos de entidades especialistas que hablan de que lograremos estabilizar el costo de capital o las tasas de interés hacia el 2025, en donde se viene recuperando la confianza.
Si a eso se suma que bajen las tasas a niveles pre-pandemia, se generará liquidez, una inyección de capital importante hacia los jugadores, desarrolladores y fondos, que reactivará todo el movimiento.
¿Cómo les ha ido con el lanzamiento del mapa de Real Estate?
Es una transformación que está ocurriendo a nivel global y aquellos jugadores que están haciendo uso de tecnología pueden garantizar mayores eficiencias, que en últimas se traduce en rentabilidades. Lo que quisimos hacer con el mapa tecnológico fue poder dibujar el universo de lo que existe entre el mapa tecnológico para que las compañías sepan eso por dónde se debe abordar.
También queríamos acercar a los emprendedores con las empresas para que pudieran tener una ruta hacia las empresas que los puedan adoptar y darles tracción y les den visibilidad.
Oficinas.
¿Ampliarán su gama de servicios?
Hemos ido abordando más servicios, pero diría hoy que hoy tenemos un servicio dedicado a cada etapa del ciclo inmobiliario. Desde que se concibe un proyecto tenemos una línea de gestión y habilitación de suelos donde podemos validar temas normativos, urbanísticos y de mercado para determinar qué se puede desarrollar en un sitio específico. Habiendo determinado qué se puede desarrollar en ese sitio específico podemos estructurar un proyecto y hacer el levantamiento de capital. Para eso tenemos servicios de banca de inversión.
¿Cómo ven el clima de inversión?
Seguimos haciendo apuestas fuertes en nuestro país. Hemos crecido muchísimo como CBRE no solo a nivel Colombia sino a nivel regional.
El año pasado abrimos una nueva operación muy fuerte para cubrir Centroamérica, CON una oficina nueva en Costa Rica. Hoy estamos haciendo una inmersión en el mercado ecuatoriano donde ya estamos llevando a cabo algunas transacciones importantes de levantamiento de capital para jugadores relevantes de ese mercado.
Seguimos muy confiados en que las cosas van a ir cambiando poco a poco y somos esos llevadores del mensaje de positivismo, el mercado existe, la demanda existe.
PAULA GALEANO BALAGUERA
Periodista de Portafolio
