El gestor profesional de inversión colectiva Visum Capital está trabajando en varios sectores de los bienes raíces. Sin embargo, hay uno que llama bastante su atención: el industrial.
En entrevista con Portafolio, Alexandra Ortegón, COO de Visum Capital, detalló el interés de la firma en seguir invirtiendo en el sector. Además, están estructurando un nuevo vehículo de inversión 'disruptivo' para potencializar este segmento.
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¿Cuáles son los activos en los que trabajan?
Visum Capital hoy por hoy tiene un fondo de inversión colectivo que tiene activos industriales, retail, oficinas y especializados como estudiantiles y datacenters.
¿En cuáles proyectos están trabajando ahora?
Nosotros nos hemos ido especializando cada vez más en un segmento, que es el que más nos gusta, y es el industrial. Es un sector que ha crecido y siempre ha sido contracíclico a todo lo que le pasa al mercado. Por eso, hoy estamos estructurando más proyectos industriales. Por ejemplo, el último que hicimos fue un centro a 93.000 metros cuadrados para Falabella, en Cota.
¿Después de la pandemia cómo se ha visto la demanda de espacios con la ralentización económica?
En el segmento industrial tuvimos un cambio sobre todo del mercado. En el caso de retail vimos una depresión y en algunas oficinas, pues estábamos con todos los procesos de regreso al trabajo. En cambio, en industrial la demanda siguió creciendo y la oferta se estancó un poco por el proceso de construcción. Básicamente crecieron los costos de construcción, la pandemia modificó las costumbres y por eso encontramos que en ese segmento hay una gran oportunidad de mercado, de demanda, de oferta y de crecimiento en rentas y rentabilidad para nuestros inversionistas.
¿Y actualmente sigue ese crecimiento de la demanda?
Sí. Y cada vez vemos una oportunidad más tangible en este segmento porque las colocaciones de inmuebles ya cedieron. Hoy por hoy solo tienen un 1,5 % de vacancia en la zona de la 80 y no hay construcciones nuevas en masa de tamaños importantes, ni especulativas.
De esta manera, seguimos con un apetito muy importante del mercado teniendo en cuenta que, en ese segmento específico, es en donde se puede mejorar el margen de las compañías, ya que la mayoría de las empresas están mucho más consolidadas en sus ubicaciones de venta directa, están mejorando sus prácticas de e-commerce, necesitan mejorar su canal de distribución y con la ubicación obviamente encuentran que tener un activo hecho a la medida, cobra todo el sentido.
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Alexandra Ortegón, COO de Visum Capital.
Visum Capital.
Sobre espacios a la medida, ¿cada vez se están demandando más o siguen prefiriéndose los espacios estándar?
Los espacios a la medida son una muy buena práctica. Nosotros lo que hemos podido hacer es que los espacios a la medida se vuelvan los nuevos espacios estándar, de tal suerte que, si bien le construimos 90.000 metros cuadrados a una única marca, ese mismo espacio pueda ser absolutamente versátil y servir para tres o cuatro marcas.
Nosotros le hemos enseñado al mercado que hay prácticas que se pueden replicar dentro de todas las operaciones logísticas y desde los diferentes usuarios. Por eso, somos unos uno de los más grandes del mercado haciendo espacios a la medida. Lo que hacemos es transmitir ese conocimiento a cada uno de nuestros clientes para que sepa qué exactamente necesita y qué es lo justo que debería colocar para poder estandarizar su espacio, que a su vez sea costo-eficiente para él y para nosotros.
¿Con qué marcas están trabajando?
Acabamos de terminar este proyecto muy grande, (de Falabella) que es el área techada más grande en una sola fase que se ha hecho en los últimos años.
En esa línea, estamos diseñando nuevos proyectos para nuevos usuarios de 20.000 y 30.000 metros cuadrados. Ahí estamos trabajando en obras interesantes en la zona de la 80 y tratando de lanzar un nuevo vehículo de inversión muy interesante, que potencialice este segmento industrial y sea absolutamente disruptivo.
¿De qué se trataría?
Va a ser un vehículo vigilado. Hoy estamos con los pilotos, estructurando el proyecto, hablando con clientes y entendiendo un poco el tamaño en el cual podríamos enfocarnos. La idea es incorporar todo nuestro conocimiento.
¿Estará listo este año?
Eso espero.
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Bodega
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¿Y sobre los demás sectores?
Hemos encontrado en retail una consolidación de espacios en los centros comerciales después de la pandemia. Esto dejó como resultado una muy buena ocupación en el 2023. Sentimos que estos espacios están funcionando muy bien, con tráficos sanos, tasas de conversión sanas, con las volatilidades del manejo de tarjeta de crédito y demás. Pero vemos muy buen comportamiento en los centros comerciales en las ciudades consolidadas.
En oficinas, aún estamos en el proceso de retorno. Claramente las compañías entendieron cuál era el mix perfecto, que básicamente se trata de poder entregar a los empleados un espacio agradable que les proporcione una estabilidad suficiente y confort para poder ejecutar sus tareas, pero también dándoles la opción de tener un trabajo híbrido.
En general, vemos que el segmento de bienes raíces sigue siendo la inversión de largo plazo más segura del mercado. Definitivamente en los alternativos somos la mejor opción.
Sobre oficinas, ¿están predominando los espacios de coworking u oficinas a la medida?
Yo creo que todas las compañías tienen diferencias de operación. Si la empresa no tiene problema en compartir sus espacios con otros tipos de segmentos, se trabaja así. Pero si es un banco, seguramente no se va a poder en un co-working que sea absolutamente abierto.
Los co-working ofrecen unos espacios versátiles, cómodos, que finalmente siempre van a generar valor para los empleados. Y existen otras compañías que son mucho más tradicionales, que requieren mucha más concentración, que requieren espacios mucho más grandes, en donde la asignación de puestos es necesaria.
En Colombia hay un poco de todo. Creemos que lo que va a pasar en estos meses que le quedan de estabilización a las oficinas, es que se van a terminar de decantar esos mercados, ya que se está regresando a presencialidad.
PAULA GALEANO BALAGUERA
Periodista de Portafolio
