Los activos inmobiliarios han tenido dificultades este año para a traer inversionistas debido a la ‘tormenta macroeconómica’. Así lo aseguró en entrevista con Portafolio Andrés Bejarano Palacios, gerente general del fondo de inversión Pactia, que cumple ocho años en el país.
En este aniversario, Bejarano realizó un análisis sobre su paso en el país y señaló que en 2025 la situación podría mejorar.
¿Qué enseñanzas les ha dejado estos ocho años en el país?
Hoy es el tercer fondo, en tamaño, de capital privado más grande del país con $3,9 billones de activos. Hemos tenido un desarrollo muy acelerado. Esta dinámica nos ha dejado todo tipo de lecciones, la mayoría buenas como la ocupación de nuestros activos. Otras lecciones nos las dejo la pandemia o el aumento en los costos de la construcción, que dificulta el ritmo de desarrollos hoy.
¿Cómo ven el clima de inversión?
Esta difícil, especialmente en este tipo de activos. Usualmente los activos inmobiliarios son muy atractivos para inversionistas institucionales de portafolios conservadores en el largo plazo y tienden a funcionar muy bien cuando la inflación es baja y estable, cuando la inflación es alta el inversionista tiene la posibilidad de inyectar capital a término fijo con tasas muy buenas, que han llegado a estar alrededor del 13%, un CDT hoy está por encima del 15%. Hoy atraer inversionistas a este tipo de activos es más retador.
(Vea: Cae peso pesado del sector cripto en Estados Unidos).
Por otro lado, las perspectivas de desarrollo, mientras las variables en la macroeconomía no se estabilicen, porque sumado a los costos de la construcción, la financiación de proyectos es muy costosa, el valor de renta podría salirse del mercado el ritmo será menor. Mientras no haya una disminución en las tasas será difícil tener una cantidad importante de nuevos proyectos. Sin embargo, en sectores como la logística donde hay pocos espacios disponibles, el mercado forzará a que se desarrollen nuevos activos, pero no de la misma forma como se venían haciendo.
Los proyectos que se construyen ¿cómo hacen para que el valor de renta no se ‘salga’ del mercado?
Es una mezcla. En logística vemos que hay proyectos hechos a la medida para clientes específicos y estos deben pagar lo que cuesta realmente y razonablemente el espacio. Por supuesto, los márgenes pueden que se disminuyan un poco.
Andrés Bejarano Palacios, gerente general de Pactia Fondo de inversión
Donde ha sido más difícil, es construir edificios nuevos de espacios de oficinas porque el valor de renta tendría que ser más alto y hoy en el mercado hay disponibilidad, sobre todo, por los esquemas híbridos. Si alguien construye con los precios de hoy debe hacer un esfuerzo grande en la renta y posiblemente la rentabilidad sea más baja.
En otros sectores como vivienda, estamos viendo una caída brutal, fruto de la tormenta económica.
(Vea: Cómo invertir en un proyecto inmobiliario en EE. UU.).
¿Cómo van sus proyectos?
Los últimos desarrollos grandes que hicimos fueron dos centros comerciales al sur de Bogotá y el hotel Hilton en Corferias, estos terminaron en 2019, desde ese año hasta la fecha no hemos hecho nuevos desarrollos, sino nos hemos dedicado a estabilizar y rentabilizar el portafolio que tenemos. Mientras no haya mejores condiciones estaremos quietos.
¿Cuándo esperan que el clima mejore?
El 2025 puede ser un año propicio para empezar nuevos desarrollos, pero siendo muy precavidos en el tema de mercado. En logística se presentan oportunidades nuevas porque hay demanda en este tipo de activos, sin embargo, seremos más cautelosos con centros comerciales y oficinas.
En línea con la meta del Gobierno, ¿le apuntarán a desarrollos regionales?
De hecho tenemos presencia en ciudades que no son principales con centros comerciales. Por eso estamos dispuestos a seguir mirando ciudades que no son las principales.
¿Qué le piden al Gobierno para reactivar el sector edificador?
El sector más afectado es la vivienda. El otorgamiento de los subsidios ha sido muy lento y eso es lo que más lo perjudica. En los demás sectores pedimos estabilidad y claridad en las reglas de juego y agilidad y cumplimientos para los permisos, que hoy en día son una labor titánica.
(Vea: Las 3 preguntas claves que debe solucionar si está buscando invertir).
¿Cómo cerrarán este año?
El principal reto ha sido el manejo de la inflación del 2022. La gran mayoría de nuestros contratos de arriendo subieron el 13% y lograr niveles de ocupación con estos incrementos fue difícil. Este año terminaremos por encima del presupuesto en ingresos y rentabilidad. Pese a las dificultades cerraremos bien.
PAULA GALEANO BALAGUERA
TWITTER: @PAULA1GB
Periodista Portafolio
