El Catastro Distrital dio a conocer en días pasados el Censo Inmobiliario de Bogotá, vigencia 2018, en el cual destacó que el 64,9 de los predios de la ciudad son de propiedad horizontal.
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El dato confirmó la consolidación de este régimen en el desarrollo urbano de la capital y, por lo tanto, la importancia de las asambleas de copropietarios que, de hecho, a comienzos de febrero empezaron a convocarse en edificios y conjuntos del país. Pero hay otro dato relevante: vivienda, comercio, oficinas y hoteles de la ciudad participaron –según el Censo– con del 86 por ciento de los inmuebles que por su usos podrían regirse bajo las normas de propiedad horizontal.
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Según la abogada especializada en urbanismo, Nora Pabón Gómez, “esto ratifica, aún más, el auge de los desarrollos en altura y, en consecuencia, la necesidad de conservar este patrimonio. Algo en lo que las decisiones de las asambleas son determinantes”. Con esta premisa, la abogada ofrece una guía práctica para llevar a cabo, de la mejor forma, estas reuniones en edificios y conjuntos de diferentes usos.
Para comenzar, hay que tener en cuenta que los propietarios de unidades privadas se deben reunir en asamblea sin importar si son de uso residencial, oficinas, centros comerciales o de otras destinaciones.
LA ASAMBLEA ORDINARIA
Los objetivos de esta cita son examinar la situación general y los aspectos económicos y financieros de la propiedad horizontal; aprobar o no las cuentas y balances del último periodo presupuestal, y los informes del administrador y del revisor fiscal, así como avalar el presupuesto de ingresos, gastos e inversiones para la respectiva vigencia. También es importante tomar las medidas para garantizar el cumplimiento de las normas y el reglamento, y aquellas que aseguren el interés común. Importante, además, definir el incremento o la suspensión del fondo de imprevistos cuando se considere necesario.
LA CONVOCATORIA
El administrador debe hacer la citación con una antelación no inferior a quince días calendario. Según Pabón, esta debe enviarse a cada propietario a la última dirección registrada y, con esta, debe ir el listado de personas que adeudan expensas comunes; por eso, este representante tiene que llevar el libro de propietarios actualizado e incluir la relación de morosos; además, se recomienda anexar un formato de poder en caso de que los dueños no puedan asistir.
La abogada recuerda que “es clave adjuntar los estados financieros y el presupuesto, e informarles que los libros se encuentran a su disposición en la administración. Además, cuando no haya convocatoria, la asamblea se reunirá el primer día hábil del cuarto mes siguiente al vencimiento de cada periodo presupuestal”.
Pabón también aclara que en caso de que no se traten todos los puntos del orden del día en la primera reunión, se puede convocar de nuevo la cita ordinaria para decidir los restantes. “En esta, el quórum para deliberar será, como en el primer caso, más de la mitad de los coeficientes. Para decidir, se requiere el voto favorable de la mitad más uno de estos”.
Sin embargo, si no hay quórum se realizará una segunda convocatoria que podrá sesionar con un número plural de propietarios, cualquiera que sea el porcentaje de coeficientes representados.
Un problema recurrente es el de la inasistencia. Por eso, con el fin de contrarrestar esta situación es importante incentivar el otorgamiento de poderes, es decir, cuando una persona que no puede asistir le da la representación a otra. “Se ha comprobado que es uno de los mecanismos más eficaces para lograr el quórum”, señala la abogada, quien agrega que es posible tener varias representaciones si el reglamento no pone límites.
Sobre el tema, hay que recordar que los poderes siempre deben otorgarse por escrito. Además, solo puede actuar un representante por cada unidad privada y, solo si el reglamento lo exige, se autenticará. Algo clave para tener en cuenta es que los arrendatarios pueden ir en nombre de los propietarios, salvo que exista alguna prohibición.
Pabón también explica que hay edificios en los cuales el reglamento contempla la sanción de multa para quienes no asisten personalmente o por representación. Sin embargo, anota que se presentan casos en los que se usan incentivos como, por ejemplo, rifas entre los que vayan.
Incluso, en conjuntos con muchos propietarios se podrá reunir la asamblea de delegados si esta ha sido contemplada en el reglamento de propiedad horizontal.
INCREMENTOS QUE SE PUEDEN CONTEMPLAR
Los incrementos dependen del presupuesto y de cada edificio o conjunto. La abogada Nora Pabón recuerda que cada año suben el salario mínimo de los trabajadores, la vigilancia y la administración, entre otros.
“Aunque las personas a veces desean que no se aumenten las cuotas, siempre es necesario hacerlo si se quiere mantener la calidad de las copropiedades, tanto en lo relacionado con los bienes y servicios comunes, como en los derechos de los dueños y usuarios”, asegura.
GASTOS QUE OBLIGAN A AJUSTAR LOS PRESUPUESTOS
Desde finales del año pasado, los administradores y el consejo están preparando los presupuestos de los edificios, cuyos estudios y aprobación están entre las principales funciones de las asambleas.
Vale recordar que las cuotas de administración son los principales ingresos que obtienen las copropiedades, que –de todas formas–, también tienen gastos como los servicios públicos, la administración, el mantenimiento y la reparación de equipos, como los ascensores; a estos hay que sumarles la fumigación y algunas reparaciones locativas.
También se presentan gastos especiales como el lavado de vidrios y fachadas, la impermeabilización y la pintura, entre otros.
Un caso especial es el de los edificios con piscinas, que deben hacer las respectivas previsiones para cumplir las normas que existen sobre estos elementos y similares. También se deberán prever los recursos para hacer las obras necesarias con el fin de garantizar los derechos de las personas con alguna limitación física.
Es necesario, además, tener en cuenta que los bienes comunes requieren de reparación, mantenimiento y conservación. Y no hay que olvidar que a los propietarios les corresponde asumir las cuotas ordinarias y extraordinarias.
Por su parte, los arrendatarios y demás tenedores solo serán solidarios para el pago de las ordinarias. Igualmente, se deben incluir las reservas para seguridad en todos los aspectos y para acatar todas las normas dictadas, que involucran a las copropiedades. Finalmente, es importante tener en cuenta que es muy útil consultar el documento de Orientación Profesional del Consejo Técnico de la Contaduría Pública, cuando se trate de aspectos financieros en la propiedad horizontal.
GABRIEL E. FLÓREZ G.
REDACCIÓN VIVIENDA
Twitter: @GabrielFlorezG
