Tras las caídas mensuales en el mercado de vivienda por más de dos años, el sector empieza a mostrar leves señales de mejora en un panorama mixto por ciudades. Sin embargo, ninguna se acerca a las ventas del año 2022, el mejor en la historia de la industria de edificaciones.
Teniendo esto en mente y con la negativa de mayor inversión en la Vivienda de Interés Social (VIS) con subsidios, el sector privado ha discutido la idea de potencializar la vivienda No VIS, con la cuál no se necesitan alivios económicos, sino una reestructuración para el acceso al crédito, lo cual podría ser el salvavidas que necesitaría la industria para volver a las cifras en crecimiento y dinamizar el sector.
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La idea nació de Asobancaria, gremio que explicó que este segmento tiene un potencial para impulsar la recuperación económica dado su factor multiplicador. Sin embargo, para alcanzar el propósito de reactivar la industria, deberá revisarse el parámetro regulatorio que determina el porcentaje del ingreso que los hogares pueden destinar a la compra de vivienda, el LTI (Loan To Income), actualmente fijado en el 30 %, para así ampliarse el cupo de endeudamiento de los hogares.
Asobancaria considera que se debería flexibilizar el LTI, llevándolo al 40 % en el segmento No VIS, igualando este parámetro con el que existe para el segmento VIS. “Esto permitiría a aproximadamente 1,4 millones de hogares adicionales acceder a este mercado, brindándoles la oportunidad de convertirse en potenciales compradores”, señalan.
Una propuesta que a Edwin Chiriví, gerente de Camacol Bogotá y Cundinamarca, le parece fundamental para hacer crecer los números, pues agrega que el efecto multiplicador de ese segmento de actividad, así como el valor agregado en materia de acabados, insumos, entre otros, tiene una significancia económica mucho mayor.
Destacó que en la industria, si bien la No VIS es el 30 % en términos de unidades, en materia de inversión puede representar el 50 % o más de la actividad.
“Flexibilizar el LTI al 40 % es una muy positiva iniciativa para lograr mejores niveles de financiación por parte de los hogares. Es importante reconocer que el gasto en vivienda supera el 30 % definido por el marco legal y que, en se sentido, tener una relación de pago de cuota mensual superior es perfectamente loable si se realiza el estudio integral de crédito del hogar, su fuente de pago y la idoneidad de la garantía. Entonces es muy bienvenida la propuesta”, explica Chiriví.
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Así mismo, Julio Miguel Silva, especialista en economía urbana, destacó que este tipo de iniciativas ya han mostrado sus resultados en la economía, como las coberturas a la tasa de la vivienda No Vis y sus efectos en la economía, ya que son el segmento de quienes compran y demandan más viviendas de un mayor valor.
“Esta medida con un incremento de la relación LTI al 40 % es totalmente consistente con la realidad económica de muchos hogares. No olvidemos que en mercados de arrendamiento como el de Bogotá se tienen más de 283.000 hogares que están pagando en canon de arrendamiento más del 50 % de su ingreso, con lo cual esta medida estaría plenamente justificada más si se tiene en cuenta que es una medida que ya opera sin mayor problema en hogares de menores ingresos que comprar vivienda VIS”, expresó.
De tomarse en cuenta la propuesta esta medida permitirá multiplicar por 10 la inversión, explica Oscar Manco López, CEO de Trust Investment SAS, quien agregó: "esto daría un impulso muy positivo a los indicadores específicos del sector construcción, que viene de capa caída y es muy dinamizador del empleo. En el último reporte de desempleo, el valor de doble dígito del 10,3 % es un dato que prende las alarmas para activar los sectores intensivos en mano de obra. A su vez, el movimiento de recursos para compra de vivienda dinamizará diferentes renglones de la economía”.
Con un cambio en el mecanismo, la demanda se fortalecerá y así crecerá el número de nuevas construcciones y el tiempo de rotación de inventario bajará notablemente.
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Sin embargo, advierte que hay una variable que generalmente evalúan los prestamistas, que se conoce como el down payment, y esto es la cantidad que se pone de capital para pagar el inmueble. Si esta cantidad baja porque el LTI se incrementa, entonces hay más posibilidades de abandonar el negocio por parte del comprador”, reconoce.
Pese a esta propuesta, para Chiriví los subsidios tienen un rol fundamental en permitir que se cierren las brechas de acceso a la a vivienda en el mercado, por tal motivo es necesario seguir apostándole a la vivienda social.
“El segmento VIS representan la piedra angular del modelo de acceso a la vivienda y suple los faltantes de ahorro y/o recursos propios necesarios para lograr el cierre financiero. Es importante además recordar que un subsidio tiene un efecto multiplicador en la inversión que permite que cada peso invertido genera entre 5 y 15 pesos extra de inversión en la economía”, cierra.
PAULA GALEANO BALAGUERA
Periodista de Portafolio
