Un grupo de propietarios comenta que en un conjunto residencial de Bogotá, que consta de 11 bloques, el consejo de administración está conformado por un representante para cada edificio. Sin embargo, el ente se desintegró y ahora lo integran cinco propietarios que designaron a una administradora que aún no tiene inscrita su representación legal ante la alcaldía.
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"La administradora llegó tomando determinaciones, entre ellas la redistribución de los parqueaderos comunales”, explica. Y agrega que “no tuvo en cuenta a los propietarios que los venían utilizando; además, incluyó a los morosos e, incluso, asignó dos o tres estacionamientos a unos propietarios generando conflictos y desigualdad”.
A esto, los consultantes le suman que “les ordenó a los vigilantes impedir el ingreso de los vehículos de algunos propietarios, al punto de que varios de ellos han tenido que dejar estacionado su carro dentro del conjunto, porque si lo retiran, después no los dejan ingresar”.
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Preguntan: “¿Se puede restringir el uso de los parqueaderos a quienes no se encuentren al día en el pago de las expensas comunes?, ¿se debe respetar el derecho de todos los propietarios que venían utilizando los estacionamientos?, ¿se puede preferir a los propietarios sobre los arrendatarios? Por último, ¿el administrador puede prohibir el ingreso de los carros a algunos dueños, siendo que todos tienen el mismo derecho?
Respuesta. Como se deduce de las últimas consultas hechas, uno de los aspectos que más genera conflictos en los edificios y conjuntos es, precisamente, el uso de los parqueaderos y los depósitos.
La Ley 675 del 2001 prevé la posibilidad de que la asamblea de propietarios sea convocada de manera extraordinaria por necesidades imprevistas o urgentes del edificio y, en este caso, hay varios motivos que la justifican.
Considero que se debe revisar el nombramiento de la administradora, pues –según la información de los consultantes–, no había quórum para deliberar y decidir en el consejo. Se deben nombrar los miembros faltantes, ya que no se cumple la representación de más de la mitad de los edificios y, en consecuencia, las decisiones, incluyendo la designación de la administradora, estarían viciadas.
Por otra parte, la persona que está ejerciendo este cargo no puede representar al conjunto hasta que no se haya inscrito en la alcaldía local; es decir, se está extralimitando en sus funciones, está ocasionando un conflicto innecesario entre los residentes y en lugar de estar garantizando sus derechos los está perturbando, al dar órdenes arbitrarias a los vigilantes.
Como lo dije en un artículo reciente sobre un caso similar, la regulación de los bienes comunes es competencia exclusiva de la asamblea de propietarios. Esta decide, con base en el reglamento y teniendo en cuenta el derecho a la igualdad de los propietarios y residentes, quiénes tienen igual derecho a usar los parqueaderos. En este caso, la cantidad es inferior al número de los vehículos; por lo tanto, se deben proponer y estudiar fórmulas buscando que haya justicia y equidad.
No hay equilibrio cuando unos pueden utilizar varios parqueaderos, mientras a otros se les niega esta posibilidad. En cuanto a impedir el uso de estos bienes comunes a las personas que no se encuentran al día con el pago de expensas –o que han incumplido sus obligaciones consagradas en el reglamento–, una de las posibilidades es imponerles esta sanción, claro, con las condiciones previstas por la ley y el reglamento.
En lo relacionado con los arrendatarios, ratifico que estos tienen los mismos derechos de uso de los bienes comunes que tienen los propietarios. De acuerdo con lo expuesto considero que la administradora no puede desconocer los derechos de los propietarios y residentes a su tranquilidad, igualdad y seguridad, ni restringir el uso de los parqueaderos y en cambio debe convocar a la asamblea para que esta tome las determinaciones pertinentes.
NORA PABÓN GÓMEZ
*Abogada, asesora externa.
