La Vivienda de Interés Social (VIS) por más de tres décadas fue el motor del sector edificador en el país y uno de los mayores generadores de empleo, apalancando siete de cada 10 ventas e impulsando más de 35 subsectores de la economía, siendo la solución más accesible para que los hogares que devengaban entre 1 y 4 Salarios Mínimos Legales Vigentes (SMMLV) lograran su sueño de tener vivienda propia.
Pero hace dos años este panorama cambió y ahora los hogares han dejado de comprar vivienda.
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El gran apalancador de este segmento, al menos de la última década, fue el programa de subsidios Mi Casa Ya (MCY), que permitía que las familias obtuvieran hasta 30 SMMLV por sí solo o hasta 50 SMMLV por concurrencia (uniendo este con el subsidio de las cajas de compensación) para pagar su cuota inicial. Sin embargo, con una política más restrictiva desde la llegada del gobierno Petro, este programa se convirtió en el freno de la vivienda en el país.
El Gobierno limitó el número de subsidios a 50.000 por año y además incorporó al Sisbén como medida para focalizar el programa.
Estos cambios incorporaron un trámite más a los hogares que debían escriturar en el 2023, y sin ninguna garantía sobre la obtención del puntaje requerido, muchos desistieron de su compra. Al cierre del año, la Cámara Colombiana de Construcción (Camacol) registró que más de 38.000 familias renunciaron a tener su vivienda propia, incluso, en algunos departamentos, los desistimientos aumentaron hasta un 800%.
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Según Camacol, uno de cada tres desistimientos registrados se explicó por los cambios en Mi Casa Ya, dentro de los cuales se encontraba el requerimiento del Sisbén y los procesos asociados a la asignación de los subsidios.
Los hogares que lograron continuar con su proceso de compra, enfrentaron dificultades para su cierre financiero debido a la disminución del poder adquisitivo a causa de la inflación y las altas tasas de interés, que si bien a hoy vienen bajado, ha sido a un ritmo más lento que el esperado. Además, la vivienda VIS, al estar atado su precio a salarios mínimos, con las fuertes escaladas de los últimos tres años, se ha encarecido.
Todo este panorama ha hecho que la intención de compra disminuya con el paso del tiempo. Según la última Encuesta de Opinión del Consumidor de Fedesarrollo, a febrero, la disposición a comprar vivienda cayó 43,5 %. Los ajustes, las tasas y los precios subiendo responden a este indicador.
A nivel general, el número de comercializaciones cayó 50 % el año pasado, y en 2024 la situación se ha agudizado aún más, pues tan solo en enero la caída fue de 35 %. Por poner un ejemplo, mientras que enero de 2022 se vendieron 13.343 viviendas, en 2023 se comercializaron 9.344 y este año apenas 6.595.
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Si bien existen hogares hoy dispuestos a iniciar su proceso de compra, y que hacen parte del segmento al cual va dirigido el programa de MCY, debido a la situación del último año no lograrían un cierre financiero, a diferencia de años anteriores.
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Por ejemplo, para viviendas para entrega en el 2021, con un salario básico de $908.526, con un costo de la VIS de $ 136,2 millones, con unas tasas que bordaban el 13 % efectivo anual (EA) y una inflación de 5,6 %, los hogares podían acceder a créditos hipotecarios por un mayor valor que al de hoy en día (cercano al 70 % que necesitan para la compra de vivienda, es decir, $ 95,3 millones de pesos a ese año), lo que permitía que los hogares que accedían a comprar en preventa, es decir, dos o tres años antes de la entrega, y en ese tiempo ahorraran el 30 % restante de manera ‘más sencilla’.
Para este año, en el que se están comercializando viviendas por encima de los $200 millones, en el mismo segmento VIS, las familias no podrían lograr sus cierres financieros, pues con los niveles de inflación, su poder adquisitivo se ha disminuido, así mismo las altas tasas de interés han hecho que los préstamos sean por un monto menor.
(Vea: Razones por las que febrero fue el peor para la venta de vivienda social en 13 años).
Regresando al ejemplo, hoy en día, un hogar que desee adquirir este tipo de vivienda deberá ahorrar como mínimo $60 millones en el mismo periodo (dos años) y conseguir financiación cercana a los $ 140 millones para poder tener un cierre financiero, lo que dejaría a las familias de por lo menos hasta los dos salarios mínimos por fuera de esta posibilidad de adquirir este último, tanto por el monto a solicitar como por las tasas de interés.
“Los bancos, con las tasas actuales, que son las que están casi todos los bancos, es decir, el 14 % E.A. exige que los hogares devenguen 3 SMMLV si se manda la operación a pesos. En UVR la situación se exige hasta 2 SMMLV”, señala Mabel Quintero, experta en financiación de vivienda.
Según Camacol, cuando las tasas de interés superan niveles del 15 %, como ocurrió en 2023, la necesidad de ingreso de los hogares para acceder a créditos de vivienda se incrementa inmediatamente.
“Actualmente, la regulación en Colombia permite que la primera cuota del crédito sea equivalente al 40 % del ingreso del hogar. De manera que con tasas de interés del 15 %, un hogar necesitaría un ingreso de 2,5 SMMLVpara acceder a una VIP de 90 SMMLV y de cerca de 4,2 SMMLV para adquirir una VIS de 150 SMMLV”, señala Guillermo Herrera, presidente del gremio.
Y agrega: “Esto quiere decir que las tasas de interés por encima del 15 % excluyen a los hogares con ingresos de menos de 2,5 SMMLV del acceso a una VIP o VIS, y limita de manera significativa la capacidad de aquellos con ingresos inferiores a 4 SMMLV para acceder a la oferta VIS tope”.
Por eso hoy, una familia que necesite de un crédito de $140 millones necesitará al menos devengar $2,9 salarios, es decir, $3,7 millones al mes.
(Vea: Venta de vivienda de interés social acumuló 20 meses consecutivos de contracción).
Esta situación apremiante que parece que durará, según las expectativas de algunos bancos, hasta el primer semestre de este año, no solo está afectando las ventas, sino que ponen en duda si la vivienda VIS continuará llegando a la clase media-baja o será de ahora en adelante de acceso para la clase media-alta y dejaría de cumplir su objetivo.
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Sobre esta preocupación, Herrera considera que la baja en las tasas será crucial para potencializar esta industria y permitirá que los hogares accedan a los altos créditos que necesitarán.
Por fortuna, esta dinámica estaría viéndose en la última semana, en la cual la banca ha bajado sus tasas. Por ejemplo, Bancolombia anunció que sus tasas para este tipo de crédito serán del 12%, lo que, según el presidente de Camacol permitirá nuevamente a las familias adquirir una vivienda formal, sin embargo, debido a las variables macroeconómicas deberán ganar más de dos salarios para ello.
“A una tasa del 12 %, el ingreso requerido para comprar una VIP baja a aproximadamente 2,1 SMMLVy para adquirir una VIS de 150 SMMLV, a 3,6 SMMLV”, dice.
(Vea: Cuántas viviendas necesitaría construir Colombia al año, según su dinámica poblacional).
Vale recordar que en Colombia cerca del 65% de los hogares tienen un ingreso inferior a los 2 SMMLV, lo que no solo les limita el acceso a la banca y a un posible cierre financiero, sino restringe la capacidad de ahorro para cumplir con la cuota inicial, es decir, que hoy en día estos hogares no podrían acceder a la vivienda social.
“En este punto los subsidios juegan un papel fundamental, dado que justamente son el instrumento para mejorar la accesibilidad por parte de los hogares de menores ingresos, que representan la mayor parte de la población en Colombia y crecen de manera dinámica”, reconoce Herrera.
Además, hay que tener en cuenta, que los hogares por encima de este promedio son menos probables de obtener un subsidio de vivienda de Mi Casa Ya, pues el foco y la prioridad por acceder a este alivio son para los hogares más vulnerables, aquellos que no podrán acceder a un crédito que les permita un cierre financiero.
“Se requerirán mayores esfuerzos de la política de vivienda para lograr que las familias con ingresos inferiores a 2 SMMLV, y las que enfrentan restricciones para generar ahorro para adquirir su vivienda, puedan acceder al mercado formal. A esto hay que sumarle la población que sigue creciendo; de hecho, cada año se forman más de 270.000 hogares urbanos con ingresos inferiores a 4 SMMLV que son potenciales demandantes de VIS”, dice el presidente de Camacol.
De esta manera, habrá subsidios para hogares que no pueden acceder a créditos y créditos para personas que no accederán a subsidios. Esto perjudica al sector, y desde ya se refleja en las cifras de iniciaciones, que para el mes de febrero ha descendido 49 %, y en VIS 55,6 %.
Esta situación ha hecho que jugadores importantes dejen de apostar por este segmento, e incluso lo trasladen a otros países, en donde consideran que sí existe seguridad jurídica. Este es el caso del Grupo Accanto, importante constructora del país, ahora le apostará a República Dominicana.
“El sector constructor ha venido soportando durante varios años la influencia de factores que van desde el alza en los costos de los insumos o el precio del dólar, hasta la inseguridad jurídica, un escenario económico inestable y condiciones políticas que, para el caso de la VIS, impiden construir con calidad y conciencia sostenible”, señaló Luis Fernando Ballesteros, gerente general del Grupo.
Venta de vivienda
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Según datos de la industria, de los 270.000 hogares urbanos que se conforman cada año tienen ingresos de hasta 4 SMMLV y de ellos, más de 200.000 devengan solo 2 SMMLV, lo significa que para poder acceder a la compra de vivienda, las posibilidades cada vez se limitaran más.
Por tal motivo, el poder contar con alivios financieros que permitan a las familias tener un cierre para su negocio no solo permite el desarrollo de las ciudades, sino el fortalecimiento económico del país y ayuda a disminuir las brechas sociales.
“Los programas de subsidio bien gestionados tienen la capacidad de impactar el cierre financiero de las familias y reducir el monto de ahorro requerido para la cuota inicial a niveles inferiores al 20 % del valor de la vivienda”, señala Herrera.
Según datos de Camacol, antes del 2023, el número promedio de subsidios para acceso a VIS y VIP se ubicó en torno a los 72.000 por año, lo que entonces permitió mayor acceso a esta vivienda.
“El volumen de subsidios y la confianza en el sistema permitieron que las entidades financieras incorporaran el subsidio esperado dentro del cierre financiero de los hogares. En el caso de Mi Casa Ya, el hecho de que los hogares pudieran ser evaluados con subsidio reducía el ingreso requerido para comprar una VIP a niveles de hasta 1 SMMLV; a 2,5 SMMLV, para comprar una VIS de 135 SMMLV, y aproximadamente 2,9 SMMLVpara una VIS de 150 SMMLV”, explica Herrera.
PAULA GALEANO BALAGUERA
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