La propuesta que ha hecho el gobierno de regular el negocio de las hipotecas inversas y de las rentas vitalicias inmobiliarias, y de permitir que estos productos sean ofrecidos por las entidades vigiladas por la Superintendencia Financiera, ha suscitado un amplio debate. A veces, por los planteamientos parece que muchos de los participantes en esta discusión no se hayan tomado el trabajo de leer el proyecto de decreto.
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¿En qué consiste la renta vitalicia inmobiliaria?
El proyecto de decreto propone dos modalidades de negocio financiero posibles con la propiedad de un adulto mayor: la hipoteca inversa propiamente dicha y la renta vitalicia inmobiliaria. La primera es un crédito amparado en la garantía del inmueble, y cuyo pago es exigible únicamente a la muerte del deudor.
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Vamos a referirnos a la renta vitalicia inmobiliaria, que es la que más discusión ha suscitado. Supongamos que usted es una persona de edad que tiene o no una pequeña pensión. Usted está habitando una vivienda propia que representa parte importante de su patrimonio. Usted quiere vivir mejor en sus años dorados, no tiene herederos o no ve la necesidad de dejarles el inmueble como herencia. Una alternativa es vender el inmueble y gastarse ese dinero. Pero existe un riesgo: ¿cuánto puede gastar mensualmente para estar seguro de poder optimizar sus recursos en lo que le queda de vida? Usted no sabe cuánto va a vivir. Está corriendo el riesgo de su longevidad.
La renta vitalicia inmobiliaria puede solucionarle, eventualmente, el problema. Un amigo le propone que le compra su inmueble, pero lo va a dejar a vivir allí hasta que se muera. Le pagará un precio mutuamente acordado. Pero obviamente, no es de esperar que le reconozca el valor comercial actual del inmueble. Según su esperanza de vida, deberá esperar 10 a 15 años, o un período indeterminado, para poder recibirlo, él es quien está asumiendo el riesgo de su longevidad.
Hoy en día este es un negocio que puede realizarse en Colombia entre privados. Recordemos que, según el Estatuto Orgánico del Sistema Financiero, toda actividad que desarrollen las entidades financieras y aseguradoras debe ser previamente autorizada por el gobierno nacional. En cuanto a la negociación entre privados, no existe regulación diferente a las generales para contratos y transacciones de propiedad raíz.
El proyecto busca regular esta actividad, y además de ello autorizar a su realización por parte de las entidades financieras. Existe esa posibilidad en muchos países del mundo como Estados Unidos, Francia, España, Canadá, Corea del Sur, Australia, Hong Kong, Taiwan, México y Perú. Es una ventaja que este tipo de operaciones esté regulado y es uno de los objetivos del decreto: entre más actores puedan participar en este mercado mejor, porque habrá más competencia por establecer mejores condiciones. El vendedor podrá comparar diversas ofertas, incluidas las que planteen sus posibles herederos, y decidirse por la que considere más ventajosa para él.
En el proyecto de decreto se establece como edad mínima para el vendedor del inmueble. Los compradores de los inmuebles (cuando se trate de entidades financieras) deben elaborar un reglamento de operación que debe ser aprobado por la Superintendencia Financiera dentro del cual se deben estimar variables como; la ecuación para calcular el valor de la renta, el avalúo de la vivienda y los mecanismos para la protección al constituyente de la garantía hipotecaria o al rentista. Se establece, además, la obligación de brindar un asesoramiento integral e independiente a los interesados.
Han surgido algunas objeciones a esta figura:
1) No le conviene a los vendedores. Como en cualquier transacción, si algún vendedor (o comprador) concluye que no le conviene, pues simplemente no vende su inmueble. Punto.
2) Va a despojar a los herederos. Los derechos de éstos están claramente regulados en el Código Civil Colombiano, y no podrían oponerse a la libre disposición de bienes por parte del propietario legítimo. Si creen que la oferta del comprador no es equitativa, podrán mejorarla.
3) Va a enriquecer a los banqueros. Este tipo de afirmaciones proviene de un prejuicio precapitalista contra la actividad financiera. La economía de mercado opera bajo la lógica de que, si alguien adelanta un negocio legítimo, inclusive de intermediación financiera, en condiciones de eficiencia, puede ganar dinero con él. No hay nada malo en ello.
No creo que este producto vaya a tener una utilización masiva. Una persona rica no lo necesita, ya tiene recursos para vivir holgadamente el resto de su vejez. Un pobre no posee propiedad, o su valor puede ser tan bajo que no le represente una renta importante por el resto de su vida. Tal vez un cierto grupo de propietarios de clase media opten, en toda libertad por esta última alternativa. Pero el hecho de que el mercado sea estrecho no es un argumento para que el gobierno no adelante un esfuerzo por seguir en la reglamentación de este tipo de operaciones.
Por: Francisco Azuero, Profesor de la Facultad de Administración de la Universidad de los Andes
